Directeur grootaandeelhouders (DGA’s) stellen ons regelmatig de vraag wát fiscaal interessanter is, een vakantiewoning in Spanje ‘in privé’ kopen of met een vennootschap. In dit artikel geven we op hoofdlijnen informatie over dit vraagstuk.
Aankoop via vennootschap
Wanneer een Nederlander een woning in Spanje wil kopen en deze vanuit zijn vennootschap (hierna voor de leesbaarheid ‘BV’) wil financieren, is het veelal fiscaal ongunstig om het vermogen naar privé te halen omdat er dan in Nederland fiscaal afgerekend moet worden. Een oplossing kan zijn om met de BV een dochtervennootschap in Spanje op te richten – een sociedad limitada (hierna SL) – en deze de woning te laten kopen.
Bij de oprichting van een dochtervennootschap in Spanje krijgt u te maken met oprichtingskosten, accountancykosten en moeten er zakelijke huurafspraken worden gemaakt met de SL. Ook de lening van de BV aan de SL moet tegen zakelijke voorwaarden worden aangegaan om te voorkomen dat de Nederlandse fiscus de verstrekte lening als een dividenduitkering bestempelt, waarover belasting verschuldigd is.
Verhuur
Wordt een woning ´in privé´ gekocht en verhuurd, dan zijn de huuropbrengsten belast met 19,5% (19% in 2016). Uitsluitend de direct aan de verhuur gerelateerde kosten zijn aftrekbaar.
De aftrekmogelijkheden binnen een SL zijn ruimer en daarmee kan de winst worden verlaagd. Hier tegenover staat er dat er accountancykosten zijn. Daarnaast is het vestigen van een hypotheek moeilijker met een SL dan ‘in privé’
Verkoop
De verkoopwinst op een woning die ´in privé´ is aangekocht, is in Spanje belast met 19,5% (19% in 2016). Is de woning met een SL aangekocht dan is er vennootschapsbelasting verschuldigd en dan krijgt u te maken met kosten voor de liquidatie van de SL.
Doordat er meer aftrekposten zijn in een SL valt de vennootschapsbelasting veelal lager uit dan de winstbelasting die ‘in privé’ betaald moet worden. De nettowinst van de SL kan doorgaans belastingvrij als dividend aan de holding BV worden uitgekeerd.
Erfbelasting
Bij overlijden moet er in Spanje in principe erfbelasting worden betaald over de marktwaarde van de woning. Als er een hypotheek gevestigd is op de woning dan kan het uitstaande hypotheekbedrag van de belastbare waarde van de woning worden afgetrokken mits de hypotheek is gevestigd op het moment van aankoop.
Als de eigenaar een vennootschap is dan is er geen erfbelasting verschuldigd als de vennootschap kan aantonen dat de vennootschap niet wordt gebruikt als ‘schil’ om in Spanje erfbelasting te vermijden.
Conclusie
Wat fiscaal de meest aantrekkelijke optie is, het kopen van een woning in Spanje ´in privé´ of met een SL, is afhankelijk van verschillende factoren zoals de aanwezigheid van een bestaande bedrijfsconstructie (waaruit financiering gewenst is), de hoogte van de verwachte huuropbrengsten, de complexiteit van familiesituaties en vermogensplanning.
Is de woning met name voor privégebruik bestemd dan adviseren wij doorgaans om de woning ‘in privé’ te kopen en niet met een vennootschap. De fiscale voordelen van het optuigen van een structuur wegen vrijwel nooit op tegen de kosten daarvan.
Meer informatie?
Dit artikel geeft vanwege de complexiteit geen complete weergave van de mogelijkheden, de voor- en nadelen en fiscale verplichtingen die komen kijken bij de aankoop en het bezit van een tweede woning in Spanje. Wilt u meer weten dan kunt u de presentatie ´Investeren in Spanje Fiscaal Belicht´ aanvragen of een afspraak maken met een fiscaal adviseur van Euro Economics. Wij zijn u graag van dienst met het nemen van de juiste beslissing!
Dit artikel is eerder verschenen in de nieuwsbrief van de belangenorganisatie Mondi.